Noul Cod al Urbanismului 2026, explicat pentru cei care vor să construiască o casă

Ce se schimbă, ce devine mai simplu și, mai ales, ce nu trebuie înțeles greșit?

În ultimele săptămâni, noul Cod al Urbanismului a generat numeroase titluri și discuții: „case fără autorizație”, „construcții mai simple la țară”, „autorizații obținute mai repede”. Unele dintre aceste afirmații au la bază schimbări reale, însă, scoase din context, pot crea impresia că de acum înainte se poate construi aproape oriunde și fără prea multe formalități, reguli.

Realitatea este mai nuanțată…

Pentru cei care își doresc o casă, noul cadru legislativ aduce într-adevăr simplificări importante. Dar simplificarea unei proceduri nu înseamnă eliminarea proiectării, a regulilor de urbanism sau a responsabilității tehnice.

La EcoKit considerăm că un proiect bun începe înainte de intrarea efectivă în șantier. De aceea, vrem să explicăm cât mai simplu ce aduce noul Cod al Urbanismului și ce ar trebui să știe un proprietar înainte de a lua decizia de a construi.

Mai întâi: despre ce lege vorbim?

Ø  Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor – prescurtat CATUC – a fost adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026.

Conform legii, Codul intră în vigoare la 25 august 2026.

Este una dintre cele mai ample schimbări legislative din domeniul construcțiilor din ultimii ani și reunește într-un cadru unitar numeroase reguli care până acum se regăseau în acte normative diferite.

Odată cu intrarea sa în vigoare sunt abrogate, printre altele, două legi foarte cunoscute celor care au construit în România:

• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții;
• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Sunt abrogate și o mare parte dintre prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, acestea fiind integrate în noul Cod.

Cu alte cuvinte, nu vorbim despre o modificare punctuală, ci despre o reorganizare amplă a modului în care sunt reglementate urbanismul, proiectarea, autorizarea și construirea în România.

„De acum pot construi o casă fără autorizație?”

Aceasta este probabil întrebarea pe care am întâlnit-o cel mai des.

Răspunsul corect este: În anumite situații, o locuință unifamilială va putea fi realizată fără autorizația clasică de construire, dar NU fără proiect, NU fără notificarea primăriei și NU fără respectarea regulilor de urbanism.

Diferența este foarte importantă.

Noul Cod introduce o procedură simplificată bazată pe notificare.

Această procedură poate fi utilizată, în anumite condiții, pentru o singură locuință unifamilială:

• amplasată în intravilanul unei localități din mediul rural;
• situată în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice;
• cu acces și lot propriu;
• cu regim de înălțime parter sau demisol + parter;
• fără subsol;
• cu o suprafață desfășurată de maximum 150 mp;
• cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil terenului respectiv.

Așadar, sintagma întâlnită frecvent în spațiul public – „casă de 150 mp fără autorizație” – este incompletă și poate induce în eroare.

Mai corect este să spunem: o casă de maximum 150 mp realizată, în condițiile prevăzute de lege, printr-o procedură simplificată de notificare, în locul procedurii clasice de autorizare.

Proiectul casei rămâne obligatoriu

Acesta este poate cel mai important lucru pe care un viitor beneficiar trebuie să îl înțeleagă.

Procedură simplificată nu înseamnă: „aleg o casă, cumpăr materialele și încep construcția”.

Pentru locuința realizată prin notificare trebuie să existe în continuare un proiect întocmit de specialiști.

Codul permite două variante:

1.      Prima este utilizarea unor proiecte-tip puse la dispoziție de autoritățile publice, rezultate din concursuri de soluții și adaptate specificului arhitectural local.

2.      A doua variantă – și probabil cea mai relevantă pentru persoanele care își doresc o locuință adaptată propriilor nevoi, este realizarea unui proiect individual, elaborat de o echipă tehnică de specialitate, care include arhitect cu drept de semnătură, ingineri proiectanți de structuri și proiectanți de instalații.

Proiectul trebuie să respecte și specificul arhitectural local și este supus condițiilor prevăzute de noul Cod.

Cu alte cuvinte, dispare, în anumite situații, autorizația clasică de construire. Nu dispare proiectarea.

Și este normal să fie așa.

Indiferent dacă vorbim despre o casă pe structură de lemn, zidărie, beton sau orice alt sistem constructiv, rezistența, stabilitatea, siguranța la incendiu, eficiența energetică și funcționarea corectă a instalațiilor nu pot fi tratate ca simple formalități administrative.

Cum funcționează notificarea?

Beneficiarul transmite autorității locale notificarea înainte de începerea lucrărilor, împreună cu documentația prevăzută de lege.

Notificarea este însoțită de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiști.

Primăria analizează documentația și poate:

• solicita clarificări sau documente suplimentare;
• constata că este necesară o altă procedură de autorizare;
• respinge notificarea dacă proiectul contravine reglementărilor urbanistice sau altor prevederi legale;
• sau poate interveni aprobarea tacită, în condițiile prevăzute de Cod.

Termenul prevăzut pentru aprobarea tacită este de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării.

Este important însă ca beneficiarul să nu interpreteze acest termen ca pe un simplu „după 15 zile mă apuc de construit”. Codul reglementează distinct momentul în care pot începe efectiv lucrările, iar situația concretă trebuie verificată împreună cu specialiștii și autoritatea locală.

Această diferență poate părea un detaliu, dar este exact genul de detaliu care poate face diferența între un proiect corect și probleme administrative ulterioare.

Și anexele gospodărești beneficiază de simplificări

Codul introduce procedura de notificare și pentru anumite construcții realizate în mediul rural, precum:

garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare și alte construcții similare.

Suprafața acestora nu trebuie să depășească 50 mp cumulat, iar procedura se aplică numai în condițiile stabilite de lege.

Pentru această categorie există inclusiv o excepție referitoare la localitățile rurale aflate în zone metropolitane.

Din nou, regula de bază rămâne aceeași:

simplificarea autorizării nu înseamnă eliminarea regulilor de urbanism.

„Este terenul meu. Pot construi ce vreau pe el?”

NU.

Nici noul Cod al Urbanismului nu schimbă acest principiu.

Faptul că o persoană este proprietara unui teren nu înseamnă automat că pe acel teren poate fi construită orice casă, în orice poziție și cu orice dimensiuni.

Trebuie verificat regimul urbanistic al terenului.

Contează, printre altele:

• dacă terenul este intravilan sau extravilan;
• funcțiunea admisă în zona respectivă;
• procentul de ocupare a terenului – POT;
• coeficientul de utilizare a terenului – CUT;
• regimul maxim de înălțime;
• retragerile față de limitele proprietății;
• accesul la drum;
• eventualele zone de protecție sau servituți;
• prevederile Planului Urbanistic General și ale Regulamentului Local de Urbanism.

De aceea, recomandarea noastră rămâne aceeași și după intrarea în vigoare a noului Cod, înainte să cumpărați un teren pentru o casă, verificați ce se poate construi legal pe el.

Un teren mai ieftin poate deveni foarte scump dacă ulterior descoperiți că proiectul pe care îl doriți nu poate fi realizat acolo.

Ce înseamnă noul Cod pentru o casă EcoKit?

Din perspectiva unui beneficiar al unei case EcoKit, schimbarea poate fi importantă.

O parte dintre casele individuale cu suprafețe de până la 150 mp se pot încadra dimensional în noua procedură simplificată.

Dar aceasta nu înseamnă automat că orice model EcoKit sub 150 mp poate fi construit prin simplă notificare pe orice teren din România.

Trebuie analizate simultan: terenul, localitatea, reglementările urbanistice, suprafața desfășurată a casei, regimul de înălțime, configurația proiectului și eventualele restricții ale amplasamentului.

Abia după această verificare se poate stabili procedura corectă.

Și credem că aceasta este abordarea sănătoasă.

Scopul nu ar trebui să fie doar să obținem cât mai repede dreptul de a începe construcția, ci să construim o casă care este corect proiectată, legal realizată și sigură pentru familia care va locui în ea zeci de ani.

Autorizația de regularizare – o altă schimbare importantă

Noul Cod al Urbanismului introduce și autorizația de regularizare pentru anumite construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației emise.

Este însă greșit să privim această prevedere drept o „amnistie generală” pentru construcțiile ilegale.

Autorizația de regularizare poate fi emisă, în condițiile stabilite de lege, pentru anumite categorii de construcții, printre care locuințe unifamiliale P sau P+1 cu suprafață desfășurată de maximum 150 mp și anumite anexe.

Construcția trebuie să respecte reglementările urbanistice aplicabile și cerințele fundamentale privind calitatea în construcții.

Acest lucru poate presupune inclusiv expertize tehnice.

Pentru alte categorii de construcții, Codul instituie o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare, în care poate fi solicitată regularizarea, în condiții stricte.

Iar costurile pot fi considerabil mai mari: pentru anumite situații tranzitorii, taxele și cotele prevăzute de lege ajung la de zece ori valoarea normală.

În plus, pentru clădirile realizate fără respectarea procedurilor legale și care nu au fost regularizate, Codul prevede posibilitatea majorării impozitului pe clădire cu 100%, în condițiile prevăzute de lege.

Mesajul trebuie înțeles corect:

Noul Cod creează o procedură pentru intrarea în legalitate, nu încurajează construirea ilegală.

Digitalizarea ar trebui să reducă drumurile și hârtiile

Un alt obiectiv important al Codului este digitalizarea.

Este prevăzută dezvoltarea unei Platforme naționale de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii, care va integra inclusiv:

• Geoportalul național de urbanism;
• Ghișeul unic național de autorizare a construcțiilor.

În viitor, beneficiarii ar trebui să poată verifica mai ușor reglementările urbanistice, iar documentațiile și avizele să circule într-un sistem digital mult mai coerent.

Este însă important să avem așteptări realiste.

Faptul că mecanismul este prevăzut în lege nu înseamnă că, începând cu 25 august, fiecare primărie din România va avea instantaneu toate serviciile complet digitalizate.

Codul conține inclusiv prevederi pentru perioadele în care platforma nu este încă operațională.

Este o direcție foarte bună, dar implementarea practică va necesita timp.

Ce NU trebuie să înțelegem din toate aceste schimbări

Dacă ar fi să rezumăm câteva dintre cele mai importante confuzii care circulă în această perioadă, am spune astfel:

„De acum se construiește fără acte.” – FALS

„Dacă locuiesc la țară pot ridica orice casă sub 150 mp.” – FALS

„Nu mai am nevoie de arhitect și inginer.” – FALS

„Dacă terenul este proprietatea mea pot construi ce vreau.” – FALS

„O casă pe structură de lemn sau o casă prefabricată nu are nevoie de aceleași reguli urbanistice.” – FALS

„Noul Cod elimină birocrația.” – Nu în totalitate. O simplifică pentru anumite situații și încearcă să o facă mai predictibilă și mai digitală.

Ce se schimbă cu adevărat este modul în care anumite proiecte pot parcurge procedura administrativă.

Vrei să construiești o casă? Începe cu întrebările corecte

Înainte să alegi modelul casei sau să stabilești data la care vrei să începi șantierul, află:

1. Ce regim urbanistic are terenul?
2. Casa dorită se poate amplasa legal pe acel teren?
3. Proiectul se încadrează în procedura simplificată de notificare sau necesită autorizare?
4. Ce proiect și ce documentații sunt necesare?
5. Ce responsabilități îți revin ca beneficiar?
6. Care este soluția constructivă potrivită pentru bugetul și nevoile familiei tale?

Aceste întrebări pot economisi luni de timp și costuri importante ulterior.

La EcoKit credem că informarea face parte din construcția unei case

O casă nu începe atunci când este montat primul perete.

Începe cu terenul potrivit, cu proiectul potrivit și cu deciziile luate în mod responsabil și asumat, în cunoștință de cauză.

De aceea, urmărim schimbările legislative care îi pot afecta pe cei care doresc să construiască și încercăm să le explicăm într-un limbaj cât mai simplu.

Noul Cod al Urbanismului poate aduce proceduri mai rapide și mai clare pentru mulți beneficiari. Dar avantajele lui trebuie folosite corect.

Mai puțină birocrație nu trebuie să însemne mai puțină responsabilitate.

Iar atunci când construiești casa în care vei locui împreună cu familia ta, proiectarea corectă, calitatea construcției și respectarea legii rămân la fel de importante ca până acum.

Notă: Informațiile prezentate în acest articol au caracter general și informativ și au la bază prevederile Legii nr. 169/2026 privind Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor, în forma publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Pentru situații concrete, încadrarea urbanistică și procedura aplicabilă trebuie verificate în raport cu amplasamentul, documentațiile locale de urbanism și particularitățile proiectului.